“地王”重現江湖，樓市供給端釋放什么新信號？

曾經(jīng)頻現于樓市高熱期的“地王”，又重現江湖了。

近一周以來(lái)，多地土拍市場(chǎng)異動(dòng)，核心區域頻現高價(jià)地，“地王”項目更是接連出現。從寧波、蘇州、廈門(mén)，再到更早的合肥等，新一年土拍市場(chǎng)熱鬧不已。

變化始于去年9月底，當時(shí)自然資源部向各省市下發(fā)文件，建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等，此后土拍市場(chǎng)頻現“點(diǎn)狀高溫”。

不過(guò)，與曾經(jīng)2016年的“地王”大年相比，如今市場(chǎng)環(huán)境已然大變。當下央國企仍是拿地主力，能拍出歷史高價(jià)的地塊，也多為政府的“壓箱底”優(yōu)質(zhì)資源，市場(chǎng)并未無(wú)差別回溫。

“地王”現身背后更普遍的現象是，樓市供給側正生變。業(yè)內認為，隨著(zhù)各地優(yōu)質(zhì)地塊不斷放量，未來(lái)這些項目入市將對改善市場(chǎng)形成明顯支撐，助力構建“保障+市場(chǎng)”雙軌供給體系。

地王“涌現”

新年以來(lái)，土地市場(chǎng)“點(diǎn)狀高溫”，多城拍出高價(jià)地。

最典型的是3月27日那天，寧波、蘇州、廈門(mén)三城土拍同時(shí)出現“地王”。

3月27日，寧波市江北區灣頭地段一地塊成功拍賣(mài)，經(jīng)過(guò)31輪競價(jià)，江山萬(wàn)里+寧波東投以總價(jià)22.05億元競得，樓面價(jià)32613元/平方米，溢價(jià)率7.3%，地塊樓面價(jià)創(chuàng )寧波市區涉宅地新高，成為寧波的新晉單價(jià)地王。

同日，蘇州工業(yè)園區也開(kāi)啟拍地，雙湖板塊02號地塊共獲得6家房企意向參拍，起始價(jià)26.1億元，最終經(jīng)過(guò)51輪競價(jià)，由綠城房地產(chǎn)集團有限公司以總價(jià)30.82億元競得，溢價(jià)18.22%，成交樓面價(jià)65022元/平方米刷新歷史紀錄。

此前，蘇州最高成交樓面價(jià)為獅山Z03地塊，由綠城于3月13日競得，溢價(jià)率42.05%，成交樓面地價(jià)45455元/平方米。如今“地王”項目再次被綠城刷新，且已超江蘇最高成交樓面價(jià)。

房企如此熱情高漲，是因為貨架上的地塊實(shí)在優(yōu)質(zhì)。據悉，上述02號地塊是“斷供十年”的雙湖板塊拿出的“壓箱底”低密住宅地塊，地處九龍倉國賓1號的東側、蘇州御園的西側，地價(jià)、房?jì)r(jià)都位列蘇州第一價(jià)格梯隊，是蘇州絕對的“富人區”。

廈門(mén)受到熱捧的地塊與此類(lèi)似，都是當地核心地段的優(yōu)質(zhì)資源。3月27日上午，廈門(mén)出讓2宗宅地，總建筑面積11.69萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)為36.8億元，最終共計攬金46.1億元。

其中，思明區將軍祠2024P01地塊，被廈門(mén)國貿以32.1億元總價(jià)，折合樓面地價(jià)6.27萬(wàn)元/平方米拿下，溢價(jià)率高達41%，成為樓面地價(jià)新晉“地王”。此前，廈門(mén)島內的單價(jià)“地王”，是中海去年拿下的大唐中心2023P08地塊，彼時(shí)樓面地價(jià)約5.18萬(wàn)元/平方米。

在業(yè)內人士看來(lái)，將軍祠地塊引起激烈爭奪并不令人意外。首先，該地塊處于廈門(mén)老城區核心區位置，周邊生活配套齊全，交通便捷，且具有優(yōu)質(zhì)的教育配套加持，地塊“含金量”極高；此外，該地塊片區內無(wú)在售新房項目，未來(lái)競品壓力較小。

除了這三城接連出現的“地王”項目，其他城市也有不少高價(jià)地出現。

比如2月末，合肥龍年第一場(chǎng)土拍，3塊地共拍出32.28億，其中高速05號地塊由招商蛇口以12.98億元搶到，樓面地價(jià)達到25050元/平方米，溢價(jià)率54.15%，成為合肥單價(jià)新“地王”。自去年11月取消土地限價(jià)后，合肥最高樓面價(jià)已被數次刷新。

冷熱分化

今年一季度，土拍整體走勢極為分化。

雖然蘇州、寧波、成都、上海土拍溢價(jià)率均超9%，核心城市“地王”頻現，但從全國角度而言，底價(jià)成交的地塊幅數占比超七成，土地市場(chǎng)熱度分化顯著(zhù)，克而瑞研報顯示該觀(guān)點(diǎn)。

整個(gè)一季度，僅有三成銷(xiāo)售百強房企拿地，且整體投資格局并未發(fā)生轉變，依舊是以過(guò)去三年拿地較多的央國企為主，民企中僅有濱江、龍湖、偉星投資排名靠前。

即便是“地王”頻出的三月，CRIC監測的30家房企投資金額也環(huán)比持平，同比下跌36%。房企投資仍舊謹慎，聚焦核心地段、聚焦優(yōu)勢城市，尤其以大本營(yíng)城市為主。

中指研究院也表示，土拍分化現象愈加明顯，一方面自“取消土地限價(jià)”政策以來(lái)，樓面價(jià)重現區域新高。但另一方面，部分城市和區域地塊持續維持低價(jià)成交，如26日北京懷柔雁棲鎮地塊底價(jià)成交，同日青島出讓的4宗地塊也以底價(jià)成交。

“整體來(lái)看，盡管近期部分地塊熱度較高，但僅限于核心板塊優(yōu)質(zhì)地塊，整體土地市場(chǎng)分化仍在加劇，土地市場(chǎng)回溫仍依賴(lài)樓市銷(xiāo)售端恢復節奏?！敝兄秆芯吭悍治鰩熋闲略龈嬖V第一財經(jīng)。

不過(guò)，幾宗高價(jià)地的成交，還是推高了一季度拿地總額。中指研究院數據顯示，2024年1～3月，TOP100企業(yè)拿地總額2217億元，同比增長(cháng)14.9%，較1～2月同比增速有所下降。

當下，拿地榜單中的頭部選手仍是央國企。從新增貨值看，華潤置地、中建壹品和中國鐵建位列前三，一季度華潤置地以444億元新增貨值占據行業(yè)榜單第一，中建壹品以412億元新增貨值占據榜單第二，中國鐵建新增貨值規模為243億元，躍至第三。

此外，榜單中出現了多個(gè)地方國資企業(yè)。比如，石家莊城發(fā)投集團一季度新增貨值總額182億元，位居行業(yè)第六；中國雄安集團、湖北文化旅游集團、濟南高新控股集團、廣州城投地產(chǎn)、廣州南沙交通投資集團等地方國資企業(yè)，均在榜單前二十行列中。

“重點(diǎn)城市拿地金額TOP10房企中，有半數以上為央企國企?！敝兄冈罕硎?，中國鐵建、中國中鐵等全國性龍頭企業(yè)仍在多個(gè)重點(diǎn)城市布局，這與穩健型國央企的資金狀況相對較好有直接關(guān)系。濱江集團、綠城中國等民企則在重點(diǎn)深耕區域補充土儲。

在業(yè)內看來(lái)，近期出臺的多個(gè)新政，對提振土地市場(chǎng)較有針對性。比如，廣州120平方米以上取消限購、深圳7090廢止等，高端、改善型地塊將成為更受歡迎的“香餑餑”，而純剛需地塊則可能進(jìn)一步遇冷，土地市場(chǎng)將出現進(jìn)一步冷熱分化的局面。

供給之變

土地市場(chǎng)的新動(dòng)向，背后反映了我國住房供給結構之變。

過(guò)去一年，在銷(xiāo)售端尚未轉暖背景下，政府推地、房企拿地謹慎，土拍市場(chǎng)較為低迷。為穩定土地市場(chǎng)，2023年9月底，自然資源部向各省市自然資源主管部門(mén)下發(fā)文件，內容包括建議取消土地拍賣(mài)中的地價(jià)限制、建議取消遠郊區容積率1.0限制等。

隨后，各地政府紛紛取消土拍地價(jià)上限，重回“價(jià)高者得”的時(shí)代。在業(yè)內看來(lái)，這不僅是為提振土拍市場(chǎng)，也是響應新一輪房改的方向，助力構建“保障”與“市場(chǎng)”雙軌供應體系。

未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)轉型發(fā)展的新模式，一是加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實(shí)現居者有其屋，消除買(mǎi)不起商品住房的焦慮；二是讓商品住房回歸商品屬性，滿(mǎn)足改善性住房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉型和高質(zhì)量發(fā)展，這被業(yè)內稱(chēng)為“新房改”。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，在過(guò)去“90/70”“限地價(jià)、限溢價(jià)和限房?jì)r(jià)”等政策之下，房企既要打造改善型、豪宅型等產(chǎn)品，又要配70%小戶(hù)型、競配建，導致商品房供給與需求并不匹配，并沒(méi)有從市場(chǎng)真實(shí)需求出發(fā)，即使有錢(qián)也買(mǎi)不到真正的“豪宅”。

“破局，就需要土地和產(chǎn)品層面的供給側改革?！彼硎?，未來(lái)商品房項目卸下公共配建、民生保障等各種負擔，打造純正的改善型房源；剛需和部分改善型需求則轉向二手房市場(chǎng)，包括價(jià)格更低的配售型保障性住房，實(shí)現“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)、保障的歸保障”。

過(guò)去一年，高端改善型房源已出現明顯熱銷(xiāo)，2023年成為豪宅成交大年，重點(diǎn)城市總價(jià)千萬(wàn)以上豪宅成交規模穩中有增，北上廣深等核心城市高價(jià)住宅成交放量。

孟新增表示，步入2024年，杭州、泉州、福州、廈門(mén)繼續優(yōu)化房屋銷(xiāo)售價(jià)格上限要求，土拍規模不斷優(yōu)化調整，為企業(yè)打造改善性產(chǎn)品奠定了更好的基礎。2023年22城高溢價(jià)（一般指成交溢價(jià)率超10%）地塊成交規劃建面同比上漲20%，今年各地優(yōu)質(zhì)地塊繼續放量，未來(lái)這些項目入市將進(jìn)一步對改善市場(chǎng)形成一定支撐。

平安證券表示，“保障+市場(chǎng)”供給新體系正加速構建，未來(lái)剛需家庭購房將主要通過(guò)配售型保障性住房或二手房解決，核心地段商品房主要面向有支付能力的改善型住房需求。